Ускорят капремонт и осчастливят риелторов? Зачем домам Петербурга цифровые паспорта

Ничего, кроме правды

Официально электронные паспорта домам в Петербурге начали оформлять совсем недавно — с 1 марта, после того как вступили в силу изменения в закон «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (ГИС ЖКХ). Теперь все управляющие компании и ТСЖ обязаны регулярно сдавать актуальные и, что важно, достоверные сведения о состоянии вверенных им объектов. А к тем, кто решит утаивать правду, придёт государственная жилищная инспекция и выпишет штраф.

Со временем в общую базу перенесут и данные из Единого государственного реестра недвижимости. Так постепенно для каждого здания в городе будет сформирована цифровая карточка со всеми подробностями, начиная от года постройки и конструктивных особенностей, до информации об износе инженерных сетей, проведённых и отложенных ремонтах, собственниках квартир и обременениях, а также об угрозах аварийности, если такие обнаружатся. Все это разместят в ГИС ЖКХ и откроют доступ заинтересованным сторонам.

В очередь на капремонт — строго по паспорту

Зачем затеяли всеобщую паспортизацию? Прежде всего, это глобальная инвентаризация жилого фонда.

Собрав максимум данных в одном месте, власти надеются навести порядок в сфере недвижимости. А ещё решить самый болезненный вопрос — скорректировать программу капитального ремонта, сделать её более эффективной и понятной для самих горожан. Все мы каждый месяц исправно отдаём немалые деньги в тот самый фонд капремонта (ФРК), но, как правило, не имеем представления, когда очередь дойдёт до нашего собственного дома. А ждать порой приходится очень долго.

Так, в прошлом году отремонтировать успели 450 крыш и 216 фасадов. В планах на текущий год фасадов заявлено почти на сотню больше. Но всё равно это капля в море — в Петербурге числится свыше 24 тыс. жилых домов, и четверть из них дореволюционной постройки. По этому показателю Северная столица уверенно занимает первое место в стране с 6 тысячами таких заселённых зданий. На втором месте — Ростов-на-Дону всего лишь с 2 тысячами. Так что капитальный ремонт в городе на Неве — задача изначально непростая.

Что же касается качества исполнения работ, то и тут не всё гладко. Только за минувший год на портал «Наш Санкт-Петербург» поступило около 1,7 тыс. жалоб на деятельность фонда капремонта, что сам фонд признал в итоговом отчёте.

Как считают в жилищном комитете, появление электронных паспортов в ГИС ЖКХ позволит более комплексно и реалистично оценить техническое состояние зданий, а главное, сделать долгосрочные прогнозы — каким постройкам понадобится ремонт и какой именно. А это даст возможность рациональнее использовать бюджет.

— Сегодня идёт активное наполнение базы ГИС ЖКХ. У нас выстраивается чёткая и стройная система мониторинга всего жизненного цикла каждого многоквартирного дома — от момента его ввода в эксплуатацию и передачи под заселение до момента, когда он признаётся непригодным для проживания и идёт под расселение, — рассказал глава ведомства Денис Удод в эфире 78 канала.

Цифровые справки и ИИ в помощь

Создать полную базу электронных паспортов в Северной столице обещают гораздо быстрее, чем в других регионах. Дело в том, что у нас уже два десятка лет действует своя система мониторинга, которая фактически предвосхитила новые федеральные требования. В период с 2006 по 2014 год проходило масштабное обследование жилого фонда, и для всех домов составили технико-экономические описания. С тех пор они регулярно пополняются. И теперь жилищному комитету предстоит лишь интегрировать местные наработки в общероссийскую информационную систему.

Как заметил Денис Удод, именно благодаря тому, что за жилым фондом постоянно наблюдают на протяжении многих лет, городу удаётся вовремя обнаруживать зоны аварийности, угрожающие обрушением конструкций. На настоящее время их зафиксировано более 800, и все они, согласно плану, будут устранены в ближайшие три года. Правда, за весь прошлый год удалось отремонтировать лишь 55 таких участков в 54 домах. Но будем надеяться, что новая система каким-то образом поможет ускорить этот процесс.

Тем более что комитет обещает всячески развивать и совершенствовать программу паспортизации. В частности, уже подписано соглашение со Сбербанком о том, чтобы для обработки и анализа информации в ГИС ЖКХ попробовать внедрить искусственный интеллект. А ещё объединение баз данных разных ведомств должно упростить жизнь горожанам.

— В этом году мы намерены реализовать ещё одну идею. Людям постоянно требуются справки по формам 7 и 9. И мы хотим перевести их оформление в цифровой режим. Государственный орган, которому необходима эта справка, сможет сам запросить нужные сведения в ГИС ЖКХ в электронном виде, а человеку больше не придётся стоять в очередях, — анонсировал нововведение Денис Удод.

Крепкие стены и чистая биография

Действительно, новые электронные паспорта должны помочь не только городу в планировании ремонтных работ, но и владельцам жилья при самых разных операциях с недвижимостью — продаже, оформлении наследства, страховании.

Сейчас собрать исчерпывающую и объективную информацию о техническом состоянии дома и истории конкретной квартиры — это настоящее испытание. Её приходится отыскивать в разных источниках. Кое-что уже есть в том же ГИС ЖКХ и Росреестре, часть сведений прячется в архивах и на сайте Фонда капремонта, что-то опубликовано на портале «Наш Санкт‑Петербург». И далеко не везде хранятся актуальные данные.

— Сегодня покупатели квартир, просто осмотрев подъезд, подвал и чердак, зачастую получают больше информации о доме, чем пытаясь разобраться в многочисленных официальных базах. Электронные паспорта конечно могут исправить эту ситуацию — упростить сделки и сделать рынок прозрачнее, но только если сведения в них будут точными и полными. Основная сложность заключается в сборе данных. Обследование зданий — процесс трудоёмкий и дорогой, требующий участия профессиональных инженеров. И велик риск, что управляющие компании и ТСЖ подойдут к нему формально: просто проставят показатели «на глаз» и не покажут реальную ситуацию. При этом расходы за лишние хлопоты, скорее всего, лягут на собственников, и тарифы неизбежно вырастут, — предполагает Андрей Беляев, специалист в сфере технической экспертизы и оценки ущерба.

Кроме того, для сделок купли-продажи важны не только детали технического состояния помещений, но и история владения, кто в квартире жил последние 20-30 лет, не было ли «обиженных детей» и прочих обременений.

Как рассказали 78.ru в одной из риелторских компаний Петербурга, отыскать эти сведения крайне сложно. Порой агенты пытаются получить старую архивную информацию через свои каналы чуть ли не за взятки. Это абсолютно незаконно, но других способов иногда просто нет. Поэтому важно, чтобы в электронных паспортах появились данные о всех владельцах — нынешних и прошлых, полная «биография». Хотя в компании сомневаются, что эти факты будут доступны представителям потенциальных покупателей. Во всяком случае сейчас в Росреестре узнать о собственниках никто посторонний не может, а это необходимо для проверки «чистоты» сделки.

И хотя новые электронные паспорта явно не избавят от всех рисков, связанных с покупкой и продажей квартир, участники рынка убеждены, что само стремление к стандартизации и переходу на цифру шаг в верном направлении, особенно если система будет наполняться качественно и без формального подхода.